分譲賃貸マンションはお得物件

Posted by: 中田 平次  :  Category: 不動産

  友人は昨年までご主人の転勤で3年間を北海道で暮らしていました。北海道の冬の寒さはそれはそれは厳しいものでした。

 住んでいたのは札幌の賃貸なのですが、分譲賃貸マンションに住むことができたのはラッキーでした。寒さの厳しい北海道でしたが、比較的快適に暮らすことができました。

 分譲賃貸というのは、分譲マンションを賃貸として提供しているもので、持ち主が転勤などでやむを得ず一定期間住めなくなった場合など、不動産業者を通じて賃貸として提供するマンションの一室のことです。

 ご主人の転勤は3年間の期限付きでした。本社に戻ることは初めから決まっていたので、ちょうどいいタイミングで賃貸として提供されたばかりの分譲賃貸マンションを不動産屋さんから勧めてもらい、入居することができました。

 賃貸でありながら分譲マンションということで、設備機器の充実が住みやすさにつながりました。最新式のシステムキッチンは掃除のしやすいガラストップで食洗機やディスポーザーも設置されていました。浴室には浴室暖房乾燥機があり、収納も各室にあり廊下収納や食品庫も便利でした。そしてなによりリビングとダイニングにそれぞれ床暖房がついていたのが最大に嬉しかった点ですね。普通の賃貸ではなかなかありませんよね。慣れない北海道の冬の寒さも床暖房で足元はぽかぽか。輻射熱効果で気密性のよい室内は快適温度を保つことができました。

 普通の賃貸とは違いあまりに快適でしたので、東京に戻ってからさっそく分譲マンションを購入することを検討し始めました。一度快適な生活を体験すると欲がでてきてしまいます。気になるマンションを見つけては、ご主人とふたりでマンションギャラリーを訪れるという生活を現在送っているそうです。

コンパクトマンション

Posted by: 中田 平次  :  Category: 不動産

 一時期、分譲マンションは一世帯当たりの専有面積が広いことを売りにしていました。

もちろん、今でも、自分の専有面積が広いということは嬉しいことですが、広ければ、どうしても、分譲価格も高くなってしまい、経済的な負担が増してします。

私達の未来を考えていくと、経済状況は右肩上がりに上がっていくということは期待できませんが、教育費も莫大かかってきますし、超高齢化社会を目前にして、長い老後の生活が待っています。

ニュースで見たところ、最近は、マンションもコンパクトなマンションの売り上げが伸びています。子どもを保育園に預けて、共働きをしている世帯では、住まいで過ごす時間は月曜日から金曜日まで夜7時から翌朝の7時で、そのうち、少なくとも7時間は睡眠時間です。単純に4~5時間しか過ごしていないということになります。郊外である程度の広さの庭付きの戸建て住宅を求めて、通勤時間を犠牲にするか、通勤時間を短くして、経済的負担を増していくかは各家族の選択です。

通勤時間も短く、比較的経済的負担も軽くなればと考えると、アクセスの良い都市部に、自分が希望する広さよりもコンパクトなマンションを購入するという選択になると言います。つまり、昔からの土地神話も薄らぎ、自分たちの現在の生活を重視する考え方になっていると思います。私は生まれてからずっと、都市部の戸建て住宅に住んでいます。庭もないですし、建物自体もコンパクトになります。何より、アクセスの良さは捨てがたく、買い物、通学、通勤は申し分ありません。今の若い世代は、さらに、割り切って、都市部でコンパクトなマンションを選ぶことで、共働きをし、日々の生活を楽しむと同時に、未来への蓄えも考えているそうです。

やはり、高度成長期に育った私ののんきさよりも不況に育った息子たちの方が堅実だということです。

フリーレント物件で安く借りる

Posted by: 中田 平次  :  Category: 不動産

賃貸のアパートやマンションの中にはフリーレントといわれるサービスを行っているところもあります。

このフリーレントというのは一定の期間の間家賃が無料になります。

3ヶ月フリーレントや6ヶ月フリーレントなどみたことがあるのではないでしょうか。

家賃が何ヶ月分も無料になると嬉しいですよね。

例えば家賃が5万円の物件があったとします。

2年契約だとして120万円必要になります。

これが6ヶ月フリーレントだとすると30万円が無料になるということです。

つまり2年契約で90万円になるわけです。これを月々に直すと

3万7500円になります。毎月1万2500円家賃を安くしてもらったのと同じになります。

なぜこのフリーレントにするのかというと前々回も書いたのですがアパートやマンションの空き室が目立つようになってきているからです。

家賃を値下げすればいいのではないかと思うかもしれません。確かに家賃を値下げる賃貸物件もあります。

しかし、家賃を値下げると普通の家賃を払っている入居者の家賃も下げないと不満に思われてしまいます。

そのため、家賃はそのままでフリーレントにする物件がでてくるわけです。

大分に友人がいるのですがその友人が大分の不動産会社で賃貸物件を探す時には、まずフリーレントの物件がないかを一番に探します。

借りる側も家賃が無料の期間があると物件を借りたくなりますよね。

今まであまり気にしていなかった人はフリーレント物件も見てみるといいのではないでしょうか。

中古のマンションはリフォーム

Posted by: 中田 平次  :  Category: 不動産

マンションが欲しいけど新築マンションはちょっと高いので中古のマンションでもいいかなと考えることがあると思います。

でも中古はイヤだなと考える前に中古住宅のメリットとデメリットを知っておきましょう。

中古マンションは値段が安いので新築マンションと比べて購入がしやすいです。

物件数が多いのもいいところです。

新築マンションは建った時に入居しないと新築ではなくなりますが、それ以外は全て中古ということになります。

中古マンションは色々なところにあるので立地がよかったり職場に近かったりなどと自分の都合に合わせたマンションを購入することが可能です。

リフォームをすることで新築マンションにも負けない快適な空間になります。

リフォーム費用を調整すれば安い値段で新築並みの中古マンションに住むことができます。

中古マンションは事前に物件の情報を調べることができるのもいいところです。

結構近隣のトラブルなどもあるので事前にどのような人たちが住んでいるのかや騒音問題がないのかもある程度確認することができます。

デメリットはマンションには維持管理費があるのですが新築に比べて中古マンションのほうが高くなります。

中でも修繕積立金は年数が経つごとにどんどん額が増えていきますので注意が必要です。

中古の物件は現状渡しという取引形態です。

現状渡しというのはそのままの状態で引渡しをするということです。

後から問題が分かっても直してもらったりすることはできません。

敷金と礼金の話

Posted by: 中田 平次  :  Category: 不動産

賃貸アパートやマンションを借りる時に必要な初期費用についてですが、その初期費用の中でも敷金と礼金について書いていこうと思っています。

今は敷金と礼金が無料の物件も増えてきました。

昔は初期費用の目安は家賃の6ヶ月分といわれていましたが、今では1,2ヶ月分で借りることもできるようになりました。

敷金とはそもそもなんのために必要かは知っているでしょうか。

部屋を貸している大家さんが借り主に部屋を貸すかわりの担保として預かっておくお金のことです。

もし担保がなかったら大家さんとしてもなかなか部屋を貸したくはないのです。

貸した部屋が破損してしまったり、家賃を払ってくれないで出て行かれたりすると大家さんとしても困ってしまいます。

あくまでも担保なので問題がない場合は借り主に全額戻ることになっています。

とはいっても、全額戻ってこないケースは少なくありません。

国土交通省がガイドラインを作成しているので、それを読んで勉強しておくと損をしないですむかもしれません。

礼金はもともと大家さんに感謝の気持ちの意味で渡すお金でした。

これが慣習となり今でも続いているのです。

ですので当然このお金は戻ってくることはないのです。

今はアパートやマンションの空き室が目立つようになってきています。

そのため、大家さんとしてもなるべく空き室を出さないようにしたいため、礼金を無料にして入居しやすくなるようになどしています。

今後、礼金が不要になる時もくるかもしれませんね。

変動金利と固定金利のポイント

Posted by: 中田 平次  :  Category: 不動産, 新築

住宅ローンを考える時に悩むのが金利をどうするかだと思います。

金利には固定金利と変動金利があるのですが固定金利は金利が高く変動金利は金利が安いです。

しかし、固定金利のほうが安全で変動金利はリスクが高いということで非常に悩ましいのです。

固定金利は返済の金利が固定されています。

つまり返済の利息がいくらなのかが事前にわかっているということなのです。

ということで返済していく予定が非常に立てやすいといえます。

予定をしっかり組んでおけば返済もしっかり行うことができる可能性が高まります。

こういう理由から住宅ローンを長期間借りる場合には固定金利の住宅ローンを組むのが安全とされています。

変動金利は金利が変動します。1年に2回の見直し時期があります。

4月1日と10月1日の2回です。

6月と12月の約定返済日の翌日から新金利が適用されます。

約定返済日とは月1回の支払日のことをいいます。

多くの金融機関で5年に1度返済額が変更されます。

半年に1度金利が変わっているのに5年に1度の返済額の変更で大丈夫なのかと思うかもしれませんが、返済額の配分を変えることで対応しています。

どういうことかというと返済する必要があるのは元金と利息です。

金利が見直されたときに金利が上昇したとします。

そのとき利息も増えます。その利息を返済額の中から優先して返済します。

そのため元金の返済が少なくなります。

金利が大幅にあがると返済額を利息がオーバーすることがあります。

そうすると利息しか返済していない形になります。

借入期間終了後に残りのお金を支払わなければいけないので、リスクが高いのです。

家の売却は不動産会社

Posted by: 中田 平次  :  Category: 不動産

家の買い換えなどをするときは今住んでいる家を売らなければなりません。

そのようなときには不動産会社に依頼することになります。

依頼する時に不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には3つの種類があります。

専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約です。それぞれの特徴を説明します。

専属専任媒介契約は不動産会社1社に対してのみ売却を依頼できます。

依頼主に対して1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告しなければいけません。

依頼主が購入を希望する人を自分で探すことはできません。

レインズと呼ばれる指定流通機構に5営業日以内に登録する義務があります。

専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じように特定の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。

専属専任媒介契約と違う点は依頼主が自分で購入を希望する人を見つけることができるところと、

指定流通機構に7営業日以内に登録しなければいけないところと、依頼主への報告が2週間に1度というところです。

一般媒介契約は複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができます。

この一般媒介契約の場合には指定流通機構への登録義務はありません。

また依頼主に対しても報告を行う義務はなく、依頼主が自分で購入を希望する人を見つけて来ることも可能です。

レインズへの登録義務がないのはこの一般媒介契約だけなのでレインズに登録して欲しい場合は一般媒介契約以外にする必要があります。

基本的にこれらの契約の有効期限は3ヶ月となっています。